第一章 總則

第一條 為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《住宅專項維修資金管理辦法》及《江西省物業管理條例》的有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 凡屬于我市城市規劃區內商品住宅（包括經濟適用房和其他售后保障性住房，以下簡稱“商品住宅”）和售后公有住房專項維修資金的交存、使用、管理和監督，均適用本辦法。

第三條 本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

業主對住宅共用部位、共用設施設備享有權利，承擔維修管養義務。業主可以聘請有資質的物業服務企業履行物業管理義務。業主和物業服務企業或其他物管單位應加強物業管理，杜絕安全隱患。

第四條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

凡商品住宅和售后公有住房，都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造。

第五條 市房產管理部門會同財政部門負責全市住宅專項維修資金的指導和監督工作。市房屋維修基金管理中心負責本市住宅專項維修資金的日常管理工作。

第二章 交存、賬戶管理

第六條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金：

（一） 住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；

（二） 住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

前款所列物業屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。

第七條 商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，首期住宅專項維修資金的交存標準為：多層住宅、非住宅為60元/平方米；高層住宅、非住宅為85元/平方米。

本辦法所稱的多層住宅、非住宅是指地上結構最高層數為七層以下（含七層）的建筑；高層住宅、非住宅是指地上結構最高層數為八層以上（含八層）的建筑。

市房管部門應當根據本市住宅建筑安裝工程每平方米造價的變化情況，適時調整首期住宅專項維修資金的交存標準。

第八條 出售公有住房的，按照下列規定交存住宅專項維修資金：

（一） 業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為購房當年房改成本價的2%。

（二） 售房單位按照多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

第九條 業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。

從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第十條 業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由市房屋維修基金管理中心負責專戶管理（以下簡稱“市直資金專戶”）。

（一） 市房屋維修基金管理中心禁止利用住宅專項維修資金用于投資或經營活動，市房屋維修基金管理中心施行收支兩條線管理；

（二） 在確保住宅專項維修資金正常使用的前提下，市直資金專戶的住宅專項維修資金只能通過銀行存儲和按照國家有關規定在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債并持有到期的增值方式獲取收益，收益全額上交市財政，市財政再通過部門預算撥付管理費用至市房屋維修基金管理中心基本支出賬戶，收益剩余部分全額轉入市直資金專戶滾存使用；

（三） 住宅專項維修資金的銀行活期存儲利息收益按年度轉入業主分戶賬戶滾存使用；其余未分配到業主分戶賬戶的剩余收益部分，直接在市直資金專戶總賬滾存；

（四） 資金賬戶由市房屋維修基金管理中心招標確立。市房屋維修基金管理中心可將若干年度資金存款委托本市一至三家商業銀行，作為住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

開立住宅專項維修資金專戶，以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

第十一條 商品住宅的業主、非住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前或產權登記前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

第十二條 經業主大會決議通過，需自行管理住宅專項維修資金賬戶的，按照下列規定劃轉業主交存的住宅專項維修資金：

（一） 召開業主大會，占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過，向市房屋維修基金管理中心申請劃轉本物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金。業主大會委托本市一家商業銀行作為住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶，由市房管部門、財政部門負責監管。

（二） 市房屋維修基金管理中心應當在業主大會資金專戶設立之日起30日內，將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。為便于監管，市房屋維修基金管理中心繼續保留使用相關數據信息。

（三） 建立業主大會資金專戶后，因辦理產權交易登記需要補交的，先交存到市直資金賬戶后再劃轉至業主大會資金專戶。

業主大會決定續存的，按照業主大會續存方案，由業主交存到市直資金賬戶后統一劃轉至業主大會資金專戶。

第十三條 業主大會禁止利用住宅專項資金用于投資或經營活動，不得提取管理費用。

第十四條 開立業主大會住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。業主大會住宅專項維修資金專戶應當使用信匯憑證或電匯憑證結算，不得支取現金，不得使用其他票據或者結算憑證，用于支付維修及更新、改造工程費用的住宅專項維修資金只能支付到約定的施工單位或物業服務企業賬戶中。所有住宅專項維修資金支出必須接受市房屋維修基金管理中心的統一監管。

住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定，市房屋維修基金管理中心監管。業主大會可以委托市房屋維修基金管理中心繼續管理。

第十五條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，在確保住宅專項維修資金正常使用的前提下，經業主大會同意，可按照國家有關規定在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發新的國債，并持有到期，所得收益轉入業主大會資金專戶滾存使用。

利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益（但業主大會另有決定的除外）轉入業主大會資金專戶滾存使用；住宅共用設施設備報廢后回收的殘值注入業主大會資金專戶滾存使用。

第十六條 禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

第十七條 業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，接受市房管部門、財政部門監督。

業主委員會不得擅自變更開戶銀行。確需變更的，應當經業主大會決定，并按照首次開戶辦法重新開立住宅專項維修資金賬戶。

第十八條 業主分戶賬面住宅專項維修資金余額（售后公有住房不含售房單位交存部分）不足首期交存額30%的，應當及時續交。

成立業主大會的，住宅專項維修資金的續交方案應當在管理規約中予以明確，分戶賬面余額不得低于同期交存標準額度；未成立業主大會的，業主續交后的分戶賬面余額不得低于同期交存標準額度。

第十九條 本辦法實施前，商品住宅、已售公有住房未建立住宅專項維修資金的，應當按照本辦法規定的交存標準、交存方案進行補建。

業主未按規定補建、續交住宅專項維修資金的，業主委員會應當督促其交納，也可以依據管理規約向人民法院提起訴訟。

第三章 使用

第二十條 商品住宅、售后公有住房共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的責任由相應物業范圍的業主共同承擔。業主承擔維修義務可動用相應住宅專項維修資金賬戶的資金，也可就專門維修事項向相關業主籌集資金。

住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十一條 住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。由市房屋維修基金管理中心制定具體使用規程。

第二十二條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：

（一） 商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。專屬一個單元業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該單元全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤；專屬一個樓層業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該樓層全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（二） 售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，涉及多個樓幢的，由各樓幢按照建筑面積的比例分攤。每個樓幢的費用，按照該樓幢全體業主交存住宅專項維修資金總額與公有住房售房單位交存住宅專項維修資金總額的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（三） 售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業；其中，售后公有住房應分攤的費用，再按照本條第（二）項的原則進行分攤。

第二十三條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

第二十四條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理使用：

（一） 物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由當地社區居委會召集業主代表提出使用建議；

（二） 業主委員會成立前，住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；

（三） 業主委員會成立后，經業主大會依法授權，可由業主委員會審議通過一般性使用建議，使用建議在住宅專項維修資金列支物業范圍內以書面公示等形式告知全體相關業主；

（四） 市房管部門和市房屋維修基金管理中心審核同意后按照實施進度通過專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支。

第二十五條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一） 物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；

（二） 業主大會依法通過使用方案；

（三） 物業服務企業組織實施使用方案；

（四） 物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；

（五） 業主委員會依據使用方案審核同意，并報市房管部門和市房屋維修基金管理中心審核備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；

（六） 業主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；

（七） 專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第二十六條 為保證工程質量和住宅專項維修資金的合理使用，鼓勵業主聘請專業工程造價咨詢機構及工程監理機構對工程預算進行評估及對工程進行監理。

第二十七條 發生危及房屋使用安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，應當按照以下規定列支住宅專項維修資金：

（一） 相關業主、物業服務企業和其他物管單位應先采取緊急排險、搶險措施，實施急修方案；

（二） 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，市房管部門和市房屋維修基金管理中心應積極支持由物業服務企業或當地社區居委會召集業主代表先行組織實施合理搶修方案，相關審批程序同步辦理，可根據情況先墊付資金。搶修實施情況在住宅專項維修資金列支物業范圍內以書面公示等形式告知全體相關業主；

（三） 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，業主委員會和物業服務企業與市房管部門和市房屋維修基金管理中心及時溝通，可先行組織實施合理搶修方案，相關審批程序同步辦理，可根據情況先墊付資金。

第二十八條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一） 依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二） 依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）  應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四） 根據物業服務合同約定，屬于物業服務內容的住宅共用部位、共用設施設備的日常維修和養護費用。

第四章 監督管理

第二十九條 房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住

宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。

受讓人應當持住宅專項維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理單位或專戶管理銀行辦理分戶帳更名手續。

第三十條 房屋滅失的，按照以下規定返還住宅專項維修資金：

（一） 房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主；

（二） 售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第三十一條 市房屋維修基金管理中心、業主委員會應當定期與專戶管理銀行、業主大會開戶銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主公布具體情況。有關賬目可告知物業服務企業、當地社區居委會和其他物管單位。

第三十二條 住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受市審計主管部門的審計監督。

第三十三條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部門的有關規定。

市財政主管部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

第三十四條 住宅專項維修資金專用票據由市房屋維修基金管理中心統一購領。使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規定執行，并接受市財政主管部門的監督檢查。

第三十五條 對違反本辦法規定的單位和個人，按照《住宅專項維修資金管理辦法》的有關規定予以處理。

第五章 附則

第三十六條 本市城市規劃區內的其他商品住宅的住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，依照本辦法中商品住宅的有關規定執行。

第三十七條 本辦法實施前，商品住宅、公有住房已經出售但未建立住宅專項維修資金的，應當補建。

第三十八條 本辦法由市房產管理局和市財政局共同解釋。

第三十九條 本辦法自印發之日起施行，如國家、省有新的規定出臺，按照新規定執行。原2005年2月1日發布的景德鎮市人民政府令第33號《景德鎮市住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理實施辦法》同時廢止。（2014.9.3）