一、《規定》制定的必要性

　　習近平總書記在黨的十九大報告中提出：“保障和改善民生要抓住人民群眾最關心最直接最現實的利益問題”。物業管理與廣大人民群眾生產生活息息相關，是重要的民生問題，對于構建和諧社會以及推動建設海南自由貿易港有著重要意義。目前，我市物業服務行業已初具規模，全市共有住宅小區2941個，其中實行物業管理的1770個；物業服務企業共計783家。但是，由于我市尚未有一部專門的物業管理立法，且我市物業服務行業現代服務意識稍顯滯后，從而導致物業矛盾頻發、物業糾紛投訴量居高不下。為了規范我市物業管理活動，解決物業管理過程中存在的幾個重點突出問題，同時將我市的具體情況與《海南經濟特區物業管理條例》的規定進行有效銜接，有必要制定《規定》。

　　一是解決對物業服務企業監管不到位的問題。2017年國務院取消物業服務企業資質核定審批后，物業主管部門如何對物業服務企業進行有效監管成為新的課題。因此，有必要通過立法，建立和完善物業服務企業監管體系，加強信用信息管理，加大物業服務的透明度，方便業主對物業服務企業進行監督。

　　二是解決業主大會和業主委員會成立難的問題。目前，我市業主大會、業主委員會成立率僅22%，其中能夠正常運轉的業主委員會不足25%。業主還普遍反映對業主委員會的運行缺乏有效監管，部分業委會委員將業主委員會作為牟取不正當利益的工具，侵害了其他業主、物業服務企業的合法權益。

　　三是解決物業服務不規范的問題。部分物業服務企業沒有建立完善的管理服務制度，服務質價不符、服務不透明、公共收益管理混亂等問題較為突出。

　　四是解決物業管理的監督管理體制不順的問題。政府相關職能部門在物業管理的監督管理中的存在履職缺位、越位、不到位等問題。主要是因為未能充分發揮基層政府組織對物業管理的指導和監督作用。

　　二、《規定》的起草依據和過程

　　（一）起草依據

　　1、主要法律法規依據：《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》《住宅室內裝飾裝修管理辦法》《海南經濟特區物業管理條例》等。

　　2、主要政策依據：《中共中央國務院關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》（2018年4月11日）、《中共中央國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》（2017年6月12日）、《國務院關于第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定》（國發〔2017〕7號）、《國務院關于取消一批行政許可事項的決定》（國發〔2017〕46號）、《住房和城鄉建設部關于印發<物業承接查驗辦法>的通知》（建房〔2010〕165號）、《住房和城鄉建設部關于印發<業主大會和業主委員會指導規則>的通知》（建房〔2009〕274號）、《建設部關于印發<前期物業管理招標投標管理暫行辦法>的通知》（建住房〔2003〕130號）、《國家發展和改革委員會會、建設部關于印發物業服務收費管理辦法的通知》（發改價格〔2003〕1864號）等。

　　3、主要參考依據：《江蘇省物業管理條例》《西安市物業管理條例》《深圳經濟特區物業管理條例》《珠海經濟特區物業管理條例》《東莞市物業管理辦法》《廣州市物業管理暫行辦法》等。

　　（二）起草過程

　　2018年，《規定》（原《?？谑形飿I管理辦法》）列入?？谑腥嗣裾?018年度立法計劃中的規章調研項目。2018年5月，起草單位市住建局全面梳理了當前物業管理的立法及政策資料，認真分析研究了南京、廣州、深圳、珠海等城市物業管理的先進經驗及做法。2018年5月至7月，起草單位組織市、區、鎮（街）、村（居）四個層級相關單位及物業管理人員進行座談調研共計9場/次，從行政主管部門、鎮（街）、物業服務企業、業主等多方面、多層次深入了解我市物業管理存在的問題，認真聽取了相關單位和個人對物業管理的立法意見和建議。

　　2019年，《規定》列入?？谑腥嗣裾?019年度立法計劃中的規章審議項目，起草單位按照立法計劃安排的時間節點報送市政府并批轉市司法局進行法律審查。市司法局經法律審查后，于2019年9月17日書面征求各有關職能部門意見，并同時面向街道辦事處、鎮人民政府、市政府立法基層聯系點等基層單位召開協調座談會，全面了解當前物業管理中的重點難點問題。由于征求到的修改意見較多，矛盾突出，市司法局多次與相關單位進行溝通協調，并反復論證修改后，形成《規定（草案）》。

　　2020年5月7日下午，市政府馮鴻浩副市長在市政府第二辦公區8號樓3005會議室主持召開專題會議，研究《?？谑形飿I管理若干規定（草案）》。會議議定原則同意《?？谑形飿I管理若干規定（草案）》，按各單位意見修改完善后報市政府常務會議審議，以市政府規范性文件印發實施。

　　三、《規定》主要內容的說明

　　《規定》共計六章四十二條，包括總則、業主大會和業主委員會、物業服務、物業的使用與維護、監督管理和附則。

　　（一）關于政府職能部門的職責分工

　　明確市級、區級住建行政主管部門、街道辦事處、鎮人民政府在物業管理中的職責。尤其是重點突出和細化了街道辦事處、鎮人民政府在物業管理活動中的作用和職能，把社區建設和物業服務相結合，同時明確規定街道辦事處、鎮人民政府應當配備專職的物業管理工作人員，所需經費納入本級財政預算。（第四條、第五條、第六條）

　　（二）關于業主大會

　　1、關于成立業主大會

　　業主大會成立率低一直是物業管理中的難題，其中主要原因是業主大會籌備程序不清晰、手續繁瑣?！兑幎ā芳毣恕逗Ｄ辖洕貐^物業管理條例》規定，明確了業主大會成立的程序，為業主大會成立提供了具有可操作性的法律支撐。（第二章）

　　2、關于業主大會的表決方式

　　我市屬于候鳥型城市，住宅小區的入住率低，傳統的表決方式限制了業主對小區的自治管理。為解決這一難題，《規定》規定，業主決策可以采用電子投票系統召開業主大會。同時，為了保證投票的真實性，明確規定業主大會會議的表決結果應當在物業管理區域內顯著位置公示十五日。（第十四條）

　　（三）關于業主委員會的運行和監管

　　為了切實規范業主委員會的運行并加強對業委會委員的監管，《規定》主要采取以下幾項措施：一是明確規定業主委員會的組成、任期、選舉方式、備案等（第十九條、第二十條、第二十一條）；二是明確業主委員會應當履行資料公開職責，接受業主監督（第二十二條）；三是明確業委會委員的禁止行為（第二十四條）；四是建立物業管理培訓制度，不斷提高包括業主委員會委員在內的相關人員的服務水平（第三十八條）。

　　（四）關于對物業服務企業的監管

　　2017年國務院取消了物業服務企業的資質要求，《規定》針對新形勢下如何對物業服務企業進行監管這一難題從以下幾方面作出規定：一是明確物業服務企業應當在物業管理區域內顯著的固定位置公開物業管理的相關信息，加強物業服務的透明度（第二十六條）；二是建立并完善對物業服務企業的信用管理制度（第四條、第四十條）。

　　（五）明確物業管理區域的禁止行為

　　《規定》根據相關法律法規規定，明確在物業管理區域內的七項禁止行為，同時規定物業服務企業、業主委員會的權利和相關主管部門依法處理的職責。（第三十四條）

　　（六）建立物業管理的信用監管機制

　　信用是市場經濟的基礎和前提，加強物業管理信用體系建設，有利于規范物業行業市場秩序，有利于解決物業服務市場信息不對稱等問題。國務院取消物業服務企業資質管理的同時也明確要求建立物業服務企業“黑名單”制度，推動對失信者實行聯合懲戒。《規定》明確建立信用管理機制，將物業服務企業違法行為錄入信用檔案，開展信用評價，實施分類監管。（第四十條）

　　四、征求意見情況

　　2019年9月17日和9月27日市司法局通過發函和召開座談會的方式向四個區政府、市政府各有關單位、市政府立法基層聯系點單位征求意見。截至11月1日，共有市應急管理局、市農業農村局等18家單位回復了書面意見，其中市應急管理局等5家單位提出具體修改意見，其他單位無意見。

   相關文件：海口市人民政府辦公室關于印發《?？谑形飿I管理若干規定》的通知